洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判摘要】
一、合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
二、在两种解读结果具有同等合理性的场合，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。
三、透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。

最高人民法院民事判决书

（2015）民一终字第78号

上诉人（原审原告）：洪秀凤，女，汉族，1990年7月25日出生，住福建省南安市。
委托代理人：万秋琴，北京市中伦律师事务所律师。
委托代理人：沈汉卿，云南八谦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昆明安钡佳房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市吴井路32号。
法定代表人：张晓霞，该公司总经理。
委托代理人：杨小平，云南睿信律师事务所律师。
上诉人洪秀凤与被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司（以下简称安钡佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，云南省高级人民法院于2014年12月17日作出（2014）云高民一初字第9号民事判决。洪秀凤不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理了本案。洪秀凤的委托代理人万秋琴、沈汉卿，安钡佳公司的委托代理人杨小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明：2013年8月21日，安钡佳公司（甲方）与洪秀凤（乙方）签订两份《商品房购销合同》，就洪秀凤购买安钡佳公司开发建设的百富琪商业广场一、二层商铺的具体事项进行了约定。001号《商品房购销合同》约定：一层商业用房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为3143.02平方米，单价为每平方米2万元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额62 860 400元；乙方应在2013年8月18日前支付56 574 360元，2014年1月20日前支付6 286 040元；交房时间为2013年12月14日；甲方逾期交房，自交房时间届满次日起至实际交房之日止30天内，按每天314 302元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按购房款总金额的千分之五支付违约金，合同继续履行。002号《商品房购销合同》约定：二层商业用房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为3601.29平方米，单价为每平方米9869元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额35 541 130元；乙方应在2013年8月18日前支付31 987 017元， 2014年1月20日前支付3 554 113元；交房时间和违约责任与001号合同约定相同。同日，双方当事人对上述两份合同进行了登记备案。洪秀凤按照安钡佳公司出具的付款委托书载明的收款账户，于当日通过银行转账方式向安钡佳公司汇款56 574 360元和22 825 640元，同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元，共计汇款9840万元。安钡佳公司向洪秀凤出具十张收据，每张金额984万元，共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张晓霞向洪秀凤各汇款368万元。
一审法院另查明，2011年10月28日，百富琪商业广场竣工验收。2013年6月2日，安钡佳公司与昆明力邦房屋拆迁有限公司（以下简称力邦公司）签订《商铺租赁合同》，将百富琪商业广场一、二层商铺出租给力邦公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。
洪秀凤起诉称,双方当事人于2013年8月21日签订两份《商品房购销合同》后，洪秀凤依约付清了全部购房款，但安钡佳公司拒不履行合同义务。故请求：1. 判令安钡佳公司交付昆明百富琪商业广场A幢一层和二层整层商铺，并于交付之日起40日内协助洪秀凤办理所有权证；2. 判令安钡佳公司承担逾期交房的违约责任，支付违约金19 350 128元；3. 案件受理费、律师费（300万元）等相关费用由安钡佳公司承担。

安钡佳公司答辩称，本案实际是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效。洪秀凤主张的逾期交房违约责任，没有合同及法律依据。案件受理费由法院判定，而律师费不是必须发生的费用。

一审法院经审理认为，（一）双方当事人虽然形式上签订了《商品房购销合同》，但百富琪商业广场已于2011年10月28日完成竣工验收，案涉房产于双方签约前也整体出租给力邦公司，且洪秀凤明知上述情况。在已经具备交付条件的情况下，双方却将交房时间约定为2013年12月14日，有违常理。（二）从安钡佳公司提交的2010年4月9日其与案外人张琳婕签订的《商品房购销合同》看，双方约定的百富琪商业广场第四层商铺的买卖价格为每平方米40 936.06元，而案涉一层、二层房产交易价格为每平方米2万元及9869元，明显低于安钡佳公司与案外人约定的价格。（三）洪秀凤按约应在2014年1月20日前，分两期支付全部房价款，但其在签约当日就分别向安钡佳公司汇款56 574 360元和22 825 640元，同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元（共计9840万元），已经付清了全部房款，这与正常买房人的付款习惯不符。安钡佳公司在收到上述款项后出具给洪秀凤的是十张收据而非购房发票，此亦违背房屋买卖的交易习惯。（四）在洪秀凤与安钡佳公司无其他业务往来的情况下，安钡佳公司法定代表人张晓霞于2013年8月26日、9月18日向洪秀凤各汇款368万元。对该款项，安钡佳公司认为其与洪秀凤之间实际的借款金额是8000万元，月息4.6%，每月利息即368万元。洪秀凤则认为736万元是安钡佳公司给洪秀凤的销售返点，但双方在合同中并无约定，也无其他证据予以证实。双方当事人上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故应认定双方所签《商品房购销合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。洪秀凤主张其与安钡佳公司之间是房屋买卖关系，与法院认定的法律关系不一致。一审法院向洪秀凤进行了释明，洪秀凤仍坚持其诉讼请求不予变更。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决驳回洪秀凤的诉讼请求。案件受理费630 558.30元，由洪秀凤负担。

洪秀凤不服一审判决，向本院提起上诉。
洪秀凤上诉称，一审法院将非常清晰的买卖合同法律关系认定为名为房屋买卖实为借贷民事法律关系，属认定事实和适用法律错误。一审判决所依据的四点理由无任何事实和法律依据。故请求撤销一审判决，支持洪秀凤全部诉讼请求。

安钡佳公司答辩称，一审法院认定本案法律关系名为房屋买卖实为借贷客观真实，驳回洪秀凤诉请认定事实清楚。故请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明：安钡佳公司于2013年8月14日出具付款委托书，委托洪秀凤将购房款9840万元汇至张晓霞及该公司账户。中国农业银行股份有限公司昆明吴井路支行银行卡取款业务回单记载，张晓霞于2013年8月21日向吴基协账户内转款1840万元。2013年8月21日，安钡佳公司出具十张收据，载明内容为收到洪秀凤购房款共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张晓霞向洪秀凤汇款各368万元，款项用途一栏均记载为私人汇款。
2014年9月23日一审庭审中，安钡佳公司述称，百富琪商业广场共有四层商铺，有些对外出租，有些对外出让，出让的单价是每平方米1.8万元。二审庭审中，安钡佳公司述称，百富琪商业广场四层商铺在开盘时的价格是1.8万元。本院就“张晓霞向吴基协付款1840万元的原因为何，是否基于洪秀凤的指令，有无证据”、“吴基协是什么人”等问题询问安钡佳公司，安钡佳公司称，该款是返还给吴基协，没有证据证明该汇款是基于洪秀凤的指令；张晓霞在借款之前认识吴基协，不认识洪秀凤；吴基协是联恒投资总经理，洪建华是联恒投资董事长，洪秀凤和洪建华是亲属关系。本院就洪秀凤与洪建华之间的关系问题询问洪秀凤，其称需要核实。
洪秀凤当庭向本院提交十一份“二审新证据”，分别为：1. 洪秀凤实地考察案涉房产所拍摄的照片,证明目的：在签约前，洪秀凤进行了实地考察，其真实意思就是购房；2.安钡佳公司向洪秀凤提供的各项开发建设手续和证照，证明目的：洪秀凤非常关注案涉房产的合法性；3.洪秀凤一审代理律师沈汉卿2014年11月份手机通话详单，沈汉卿与安钡佳公司法定代表人张晓霞2014年 11月10日手机通话录音的光盘及文字整理稿（时间为当日12时12分，时长4分54秒），通话内容主要为，商谈向承租人转售案涉房产事宜。张晓霞在通话中称：“因为我们换产权人了嘛，他的想法能不能就是要不他来买，然后呢我跟他说，原来也提出过他要买，我才跟你们说赶快做准备卖给他嘛”。证明目的：一审庭审结束后，张晓霞自认洪秀凤系案涉房产的产权人，有权决定将案涉房产转售他人或向承租人收取租金；4.安钡佳公司向洪秀凤提供的昆明奥佳物业服务有限公司（以下简称奥佳公司）与平安银行股份有限公司昆明分行于2013年5月13日签订的《营业机构房屋租赁合同》，证明目的：在洽商房屋买卖过程中，安钡佳公司提供该份租赁合同以说明案涉房产具有投资价值；5. 关于百富琪商业广场涉嫌违规建设的新闻报道，证明目的：因洪秀凤在购房前了解到该问题，双方才对案涉房产交易价格和交付日期作出符合实际情况的约定；6. 张晓霞与张传文户口准予迁入证明、户口迁移证存根，以及张传文公民身份证号查询信息网页打印件，该证据显示，张传文（女，身份证号5302×××××××××××，升位后为5302××××××××××××××）与张晓霞于1998年3月20日，将户籍由“东川市汤丹镇314队”迁入“西南有色地质局309队”，迁移原因系“家属随迁”。证明目的：张琳婕与张传文为同一人，其与安钡佳公司法定代表人张晓霞存在亲属关系，双方所签《商品房购销合同》的真实性存疑；7. 张琳婕与安钡佳公司《商品房购销合同》被注销的买卖合同登记备案表（合同登记号：KM2010042018568），证明目的：（1）张琳婕所购房屋总金额为842.725万元，折算每平方米仅5000元，并非一审判决所认定的每平方米40 936.06元。（2）该《商品房购销合同》已于2014年4月22日（一审开庭前）被注销（注销类型为退房注销），安钡佳公司故意隐瞒事实，误导一审法院作出错误判决；8-9. 一审法院2014年9月23日、10月23日庭审笔录。根据记载，安钡佳公司对其支付吴基协的1840万元款项的性质作出“本金”、“利息”的不同陈述，另对借款期限、计息标准、付息时间等情况的陈述也存在矛盾。证明目的：安钡佳公司对其主张的借贷关系不能自圆其说；10. 昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见的通知，该意见第二条第一项规定：“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。实际销售价格与申报价格上下波动超出15%的，必须及时重新申报，重新申报次数为一次，否则，房产登记机关不予登记备案。”证明目的：案涉合同已在房管部门登记备案，约定价格符合安钡佳公司在房管部门申报备案的价格区间；11. 安钡佳公司与力邦公司于2013年6月2日签订的《商铺租赁合同》、力邦公司于2013年6月10日委托奥佳公司对外租赁百富琪商业广场的授权委托书及三家公司的登记卡片，证明目的：安钡佳公司与奥佳公司之间存在关联关系，安钡佳公司与力邦公司约定的租金价格仅为实际承租人的百分之一，且奥佳公司与实际承租人的签约时间早于《商铺租赁合同》，该份合同的交易价格和交易时间不符合逻辑。
上述证据8-9为一审法院庭审笔录，不属于二审程序中新的证据。其余证据在一审期间亦已存在，但综合本案情况，洪秀凤逾期提供该等证据难谓存在故意或者重大过失的情形。根据相关证据与案件基本事实的关系，本院当庭要求安钡佳公司在指定期间内就前述证据3、6、7、10提交质证意见。
安钡佳公司在二审庭审中认为上述证据均不属于新证据。对前述相关证据，安钡佳公司在二审庭审后提交质证意见：1. 沈汉卿与张晓霞的通话，产生于双方应一审法官要求就如何还款进行调解的过程中，其内容不能证明洪秀凤就是产权人；2. 张琳婕与张传文身份证号一致，是否与张晓霞系亲属关系不得而知；3.针对张琳婕买卖合同备案登记表及该房屋价格，安钡佳公司提供张琳婕购房公证书及个人房屋抵押借款合同、首期付款37 418 000元发票、北京中企华房地产估价有限公司于2014年10月10日作出的《房地产估价报告初评结果》（其结论为：百富琪商业广场一至四层商业、四层全部公寓及负一层地下车位建筑面积19 794.54平方米房地产，市场价值初评结果70 200万元，价值时点2014年9月24日），认为案涉合同备案登记价格明显低于当时市场价格；4.昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见是真实的，但该意见系2011年1月1日生效，案涉楼盘销售时间为2010年1月3日，当时不需要公布和申报价格。
综合安钡佳公司质证意见，因其对洪秀凤所提供二审证据3、6、7、10的真实性未提出异议，本院确认其真实性。
2014年9月23日一审庭审中，安钡佳公司述称，案涉房产应该是已经竣工验收了，但是房产证还没有办下来，涉及到规划方面的问题，是因为楼层问题，规划是25层，后来建了32层，本来增加的楼层要求分两次报批，但是尚未报批的时候就已经建好了。洪秀凤在二审庭审后提交的代理意见中，未向本院说明其与洪建华之间的关系，并称百富琪商业广场无法办理产权的原因系涉嫌违规超建，安钡佳公司依法缴纳罚款后即可办理产权登记。
本院查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，并经其当庭确认，本案二审争议焦点为：一、双方当事人之间法律关系的性质；二、安钡佳公司应否向洪秀凤交付案涉房产并协助办理所有权变更登记；三、安钡佳公司应否以及如何承担逾期交房的违约责任，应否承担洪秀凤支付的律师费。
一、关于双方当事人之间法律关系的性质问题
民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。有些已经通过合同确立的交易行为，恰恰也经历过当事人对法律关系性质的转换过程。而基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。此外，透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定，“交易习惯”是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《中华人民共和国合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。而本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。在前述立法意旨之外，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。首先，关于房屋交付时间问题。案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售的事实，在此情况下，当事人约定在合同签订之日后近四个月时交付房产。而即便不考虑前述事实，在现房买卖情形中，如何约定交房期限方符合“交易习惯”，有无必要乃至是否形成“交易习惯”，同类一般交易判断是否已经形成普遍共识，尚存较大疑问。其次，关于房屋价格问题。抛开此节是否属于“交易习惯”的问题，对不合理低价的判断，亦须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。虽安钡佳公司称对其法定代表人张晓霞与张琳婕是否为亲属关系不得而知，但其确认张琳婕同张传文（与张晓霞户籍迁移时间、原因，迁出及迁入地均相同）身份证号相同的事实。张琳婕与安钡佳公司《商品房购销合同》的备案登记，已于2014年4月22日（一审庭审时间为2014年9月23日）因退房原因被注销。一审法院未查明相关事实，亦未对安钡佳公司在一审庭审中所作陈述与前述合同约定单价出现明显差异的事实给予必要关注，径以双方当事人约定价格明显低于安钡佳公司与张琳婕在案涉合同签订之日近30个月前所订合同中约定价格为主要理由，否定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，理据不足。此外，至本案当事人签约时（2013年8月21日），昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见已经在当地施行（2011年1月1日生效）。根据该意见的前述相关规定，可以认定洪秀凤所持本案交易价格符合合理区间的主张成立。再次，关于付款问题。案涉合同约定的购房款支付方式为分期支付，但在洪秀凤所为一次性支付及安钡佳公司受领给付的共同作用下，应当认定其属于合同履行之变更。将此种合同履行变更视作与正常买房人的付款习惯相悖，理据尚不充分。而洪秀凤向安钡佳公司法定代表人张晓霞付款1900万元，也符合该公司所出具付款委托书的要求。购房发票系当事人办理房地产变更登记过程中所必需，一审法院认定安钡佳公司此前先行开具购房款收据违背房屋买卖“交易习惯”，并得出当事人之间不存在房屋买卖法律关系的结论，缺乏足够的事实和法律依据。对本案736万元款项性质，双方所述均无合同依据且无其他证据佐证。然据前所述及，也不宜基此通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在的结论。最后，关于借贷法律关系问题。洪秀凤与安钡佳公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据证明洪秀凤与安钡佳公司之间存在民间借贷法律关系，且安钡佳公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致的情况下，认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。本案二审庭审时，当庭播放了沈汉卿与安钡佳公司法定代表人张晓霞于2014年 11月10日（一审庭审之后）的通话录音。其时，安钡佳公司一审所持抗辩意见已经固定，但安钡佳公司法定代表人张晓霞在通话中对洪秀凤之购房人身份却是认可的。至于安钡佳公司主张支付吴基协的1840万元系其所归还的借款本金问题，因其未提供任何证据支持，本院难予采信。如有争议，当事人可另循法律途径解决。
证明标准是负担证明责任的人提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。本案中，洪秀凤已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，安钡佳公司主张其与洪秀凤之间存在民间借贷法律关系。按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，安钡佳公司之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而基于前述，安钡佳公司为反驳洪秀凤所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。较之高度可能性这一一般证明标准而言，合理怀疑排除属于特殊证明标准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条对排除合理怀疑原则适用的特殊类型民事案件范围有明确规定。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充分的事实及法律依据，也不符合前述司法解释的规定精神，本院予以纠正。
二、关于安钡佳公司应否向洪秀凤交付案涉房产并协助办理所有权变更登记的问题
安钡佳公司与洪秀凤所签两份《商品房购销合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在洪秀凤已经按约支付全部价款的情况下，安钡佳公司应当依法按约向洪秀凤交付房产并协助办理所有权变更登记。百富琪商业广场存在违规超建的事实，但该行政违法并不针对本案争议房产，安钡佳公司向洪秀凤交付房产并不存在法律上和事实上的障碍，对洪秀凤有关安钡佳公司交付案涉房产的诉请，本院予以支持。而因前述行政违法行为构成案涉房产所有权变更登记之法律障碍，于本案中直接判决安钡佳公司履行办理所有权变更登记义务并不妥当。安钡佳公司应在相关行政违法事项消除后，协助洪秀凤办理所有权变更登记。后续事项如因新的事实出现而再起争议，洪秀凤可另循法律途径解决。
三、关于安钡佳公司应否以及如何承担逾期交房的违约责任，应否承担洪秀凤支付的律师费的问题
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安钡佳公司逾期交房构成违约，理应依法承担相应的违约责任。按照双方当事人有关安钡佳公司逾期交房违约责任的约定，安钡佳公司应承担的违约金为：314 302元×30日×2=18 858 120元；62 860 400元×5‰=314 302元；35 541 130元×5‰=177 705.65元；以上合计19 350 127.65元。洪秀凤要求安钡佳公司承担19 350 128元的违约责任有合同依据。考虑到洪秀凤对其收取的736万元款项性质的主张未能提供充分证据，为更好平衡当事人利益，该款可从违约金总额中予以相应扣减。据此，安钡佳公司应向洪秀凤支付违约金11 990 128元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。律师费300万元的支出，并非洪秀凤主张权利必然发生的费用，在当事人对此并无特别约定的情况下，洪秀凤亦未充分证明该损失额与安钡佳公司违约行为之间的直接因果关系，故对洪秀凤此项诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定双方当事人之间名为房屋买卖实为借贷法律关系，并据此驳回洪秀凤的诉讼请求，认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。洪秀凤上诉主张其与安钡佳公司之间存在房屋买卖法律关系，并要求安钡佳公司承担继续履行等违约责任，有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销云南省高级人民法院（2014）云高民一初字第9号民事判决；
二、昆明安钡佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向洪秀凤交付百富琪商业广场一层、二层商业用房；
三、昆明安钡佳房地产开发有限公司于百富琪商业广场所涉行政违法事项消除后四十日内协助洪秀凤办理一层、二层商业用房所有权变更登记；
四、昆明安钡佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向洪秀凤支付违约金11 990 128元；
五、驳回洪秀凤的其他诉讼请求。
昆明安钡佳房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费630 558.30元，二审案件受理费630 558.30元，共计1 261 116.60元，由昆明安钡佳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审 判 长辛正郁

代理审判员 潘 杰

代理审判员 司 伟

二 〇 一 五 年 六 月 一 日

书 记 员 韦 大

〔审判长简介〕
辛正郁高级法官：1973年出生，法学硕士，2010年起任最高人民法院审判员。